成本法为房地产估价的三大基本方法之一，适用于学校、图书馆、体育馆、行政办公楼等类似的交易频率低且无收益的房地产项目，它要求求取估价对象在估价时点的重置（重建）价格，并扣除折旧，以此得出估价对象的客观合理的价格。但是，不同的估价对象存在着巨大的差别，在确定重置成本和折旧时更多地依靠估价师的观察能力，使得估价结果带有一定的主观性。为了解决这一问题，本文分别引入GIS和BIM技术对土地重置价格和建筑重置价格进行信息化的评估，在房地分估的路径下，首先利用GIS强大的空间分析和数据管理功能建立评估区域内的网格化市场地价，再利用BIM技术实现建筑重置成本和折旧的智能化测算。整个评估流程清晰高效，由于信息化技术的引入也使得结果提升了精度，降低了人为因素的干扰。最后结合相关的工程实例说明本方法的科学性、合理性和可操作性。

 

 

2.1　成本构成

对房地产项目的价格构成要素进行分析是成本法估价的基本前提。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的相关条文，房地产价格的构成要素主要包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等，同时还要计及建筑物的价值贬损。在选择具体的估价路径时，通常分为房地合估和房地分估两种估价路径，从理论上讲，由于与房地产开发建设有关的成本、费用、税金和利润一般很难在土地和建筑物之间进行分配等原因，房地合估路径更易操作，估价也较为准确，但考虑到我国房地产、土地市场分开管理，且全国各大城市普遍存在基准地价，土地的市场交易价格也较多，因此本文采用房地分估的路径，分别基于GIS和BIM来测算土地重置成本和建筑物重置成本，估价的基本公式可表达为：房地产估值=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧+管理费用、税费、利润等。

 

2.2　现存问题和对策分析

2.2.1　土地重置成本评估中的问题与GIS的利用

在评估土地重置成本时，基准地价因市场机制和更新机制等原因较难反映市场真实的水平，而个案评估的市场地价同样容易受土地估价师的主观因素影响，且评估效率偏低。在此背景下，深圳市基于GIS提出了网格化

市场地价估价技术，对评估区域（深圳全市范围）内的土地，按照一定的标准划分单元格，然后根据样本点地价插值评估出每个单元格中不同土地用途，在设定的土地利用情况及开发条件下于指定估价时点对应的剩余年期的土地使用权市场价格。采用该方法可实现待估区域市场化地价的全覆盖，评估时只需将待估对象在区域内进行定位并提取对应网格的市场化地价。由于在GIS的基础上建立了标准化、信息化的评估模型，评估过程更为高效，结果也更加真实可靠和公开透明。

 

2.2.2　建筑重置成本评估及折旧测算中的问题与BIM的利用

测算建筑物重置成本常用的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法，三种方法的精度依次越来越高，但工作量也越来越繁重，对专业技术的要求也逐步提高。目前BIM技术受到了广泛的关注，将BIM引入到建筑物重置成本的测算工作中，可以较好地解决精度和工作量之间的矛盾。利用BIM技术可以实现建筑物工程量的智能化统计，并快速准确地输出工程量清单，进行组价后汇总即可测算得出整个项目的重置成本。

 

建筑物折旧的测算常采用年龄-寿命法，可选用的计算模型包括直线法和成新折扣法，直线法的计算模型简单易行，但计算结果过于粗糙，特别是建筑物各个部件（如主体结构构件、装修工程、门窗、安装设备）的寿命均不一样，采用统一的折旧参数会带来较大的误差。而成新折扣法中成新率的确定依赖于估价师的肉眼观察而做出判断，结果带有主观成份而缺乏客观公正性。在项目竣工后的运营维护阶段，可在BIM模型中的各个构件单元中添加折旧信息，包括各个构件的有效年龄、经济寿命和预计净残值，根据这些信息计算每个构件单独的折旧再进行汇总，可得出建筑物的总折旧额，同时也为估价师全面把握建筑的新旧程度提供了重要的信息，避免了计算结果精度较低和受主观判断影响较大的缺点。

 

综上问题及对策分析，本文在第3、第4部分将展开阐述基于GIS技术的网络化市场地价和基于BIM技术的建筑重置成本和折旧分析。

 

 

3.1　标准地价的生成

网格化市场地价模型是以评估区域内的土地为评估对象，将其进行网格划分，一次性地评估出所有网格的市场地价。该网格化市场地价为每个单元不同土地用途在设定土地利用状况及开发条件下，于某一估价时点对应的一定年期的土地使用权标准化市场价格，是基于建筑面积得到的土地市场价格，也称为楼面地价。非住宅土地用途分为办公、商业和工业三种类型，土地的利用状况主要考虑了容积率这一特征因素。

 

评估时首先选取适当数量和位置的网格地块作为样本点，样本点的取样时点统一于估价时点，利用特征价格模型建立标准化地价的修正关系，并对样本地价进行标准化。选定样本点后，在GIS软件中采用构建数字高程模型（DEM）的方法进行曲面插值，该方法能够对采样点实现较为精确的拟合，控制曲面的变化界限区间。其插值过程旨在利用常用输入数据类型和高程表面的已知特性，采用迭代有限差分插值技术，既具有局部插值方法的计算效率，又不会牺牲全局插值方法的连续性。

 

将构建的DEM转化为栅格进行表达，并提取网格单元中心点对应的市场地价插值结果作为网格单元的市场地价，即可实现网格化市场地价的全区域覆盖。以深圳全市范围为例，利用此方法可得到全市范围内的住宅、办公、商业和工业网格化市场地价，图1给出了办公用地的标准地价分布图，对应的估价时点为2015年10月。

图1 深圳市办公用地市场地价分布

3.2　修正体系的建立

标准地价为设定条件下评估出的地价，土地使用年期和容积率均按标准条件取值，在实际应用时需根据土地利用的实际情况对土地年期、容积率做出相应的修正。

 

3.2.1　土地使用年期修正

土地使用期限是在符合法律规定前提下土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期长短将直接影响土地的收益，使用期限越长，土地总收益越多，土地的利用率也越高。因此，通过土地使用权年期修正可以消除由于使用年限不同造成的价格上的差别。

 

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的相

关公式，可建立土地使用期限修正系数公式可表示为：

式中m1为土地剩余使用年限，m为标准土地年期（办公用地和商业用地40年，工业用地50年），r为土地还原率（办公用地5.5%，商业用地6%，工业用地5%）。

 

3.2.2　容积率修正

建设项目在满足规划要求和城市承载能力的前提下，随着容积率的增大，开发程度提高，土地利用率也得到提高，楼面地价将有所减小。商业和工业用地的楼面地价符合此规律，但对于办公项目而言，随着容积率上升到达一定程度，房地产项目将成为城市的地标性建筑，且此类建筑往往位于城市的CBD区域，区域内存在大量高档的办公楼，容积率较高，但楼面地价此时由于聚集效应反而出现上升的趋势。通过对深圳市超高层高档写字楼项目的成本案例分析，发现确实存在这一现象。通过特征价格模型分析，可得到办公、商业、工业用地的容积率修正系数分别为：

式中，fari为待估项目的实际容积率。

 

 

BIM是一个基于数字化技术和可视化技术的集成和管理与建设项目有关信息的方法，能有效实现各部门、各专业间的信息共享和协同，进而加快工程进度、提高工程质量、减少工程损失。在BIM技术产生和普及的过程中，各种软件也大大加速了建筑行业的信息化发展。将BIM运引入房地产评估中，对提升估价水平，提高估价效率和质量具有重要意义。

 

利用BIM技术进行工程成本管理和评估，离不开BIM软件的应用，并且要求采用的软件平台与我国现行的工程成本管理中的计量计价方式高度契合。目前国内外都涌现出了大批的BIM成本管理软件，但国外的BIM软件由于与中国相关的规范结合较弱而不宜采用，经过对BIM软件进行比选后，本文选用了斯维尔BIM系列软件来进行建筑重置成本和折旧的测算分析。

 

4.1　建筑重置成本的测算

斯维尔软件BIM系列软件是基于AutoCAD平台开发的，可进行快速的三维可视化建模，由程序根据模型的几何信息统计工程量及汇总。整个建模流程直观高效，计算具有严谨的几何学基础，还能进行电子文档的管理，改变了传统的工程量计算模式，同时实现了算量和计价的无缝连接，为估价师测算建筑物重置成本提供了强大的工具，评估的整个流程如下：

 

4.1.1　工程设置

设置工程的基本信息和属性，选择计量模式，指定工程量的计算规则。这是建模工作中十分重要的步骤，将直接影响工程量计算的准确性。选取计算依据时，本文选择按照国内外认可度较高的清单规则计算，以工程实体为基础生成实际工程量，与BIM软件的统计依据保持一致，当BIM模型越精确详细，所统计出的清单量越接近实际。

 

4.1.2　指定和布置构件，建立三维模型

建模时需要先指定各类构件单元的属性参数，再将其进行操作布置，构件类型主要包括结构构件（基础、梁、柱、板、剪力墙等）、建筑构件（非承重墙、门窗、栏杆等），钢筋、装饰构件（楼地面、墙面、天棚等）。部分空间布局复杂的工程在传统的二维平面图纸中较难表达构件的位置关系，但在三维模型中几何形态一目了然，极大地提高了建模效率。

 

4.1.3　挂接做法，输出工程量清单

为构件指定相应的施工做法，挂接清单，并选择输出变量，将构件几何信息与成本信息进行关联。由程序自动分析构件单元之间的空间位置关系来计算几何属性，包括体积、表面积、长度等信息，计算结果已按照工程量计算规则进行了扣减，最后再输出工程量清单。

 

4.1.4　计算建筑重置成本

将生成的工程量清单导入斯维尔计价软件中套取定额及组价，在编制措施项目并进行取费后可测算出建筑物的重置成本。

 

4.2　折旧的测算

建筑物在使用过程中，各个构件单元的使用寿命是不一样的，比如土建结构的寿命较长，须贯穿于建筑物的整个使用周期，装修工程的使用寿命则相对较短，而设备安装工程的差异则更大。当装修过于陈旧时业主可能选择重新装修，设备损坏时也需要进行维修或者更换新的设备，由此产生的费用也将导致建筑重置成本以及折旧的改变。因此建筑物折旧的测算是一个复杂的工作，需要对各类构件区别对待。

 

在三维算量软件中给每个构件提供了3个自定义属性，可在定义构件的时候用来描述构件的折旧信息：（1）建筑的竣工日期，即折旧计算的时间起点，对于装修工程则为各构件最新一次修缮的竣工日期；（2）构件的使用年限；（3）残值率。结构构件的残值率指的是拆除后的废旧料价值扣除拆除费用和搬运费用后剩余的价值，而对于装修工程则是指在原有装修的基础上重新装修时相比在毛坯房装修能够节省的成本。对于单个构件而言，可按直线法进行折旧提取，进行汇总后则可得整个建筑总的折旧额，计算公式如下：

式中，D为建筑物总的折旧额，Di、Ci分别为第i个构件的折旧额和重置成本，si为第i个构件的净残值率，ti和Ni分别为第i个构件的有效年龄和使用年限。

 

 

5.1　案例概况

本文以位于深圳市龙华新区的某办公楼为例，说明利用GIS和BIM技术进行成本法评估的方法和流程。该办公楼建筑面积共15084㎡，主体结构为钢筋混凝土框架结构，局部为钢结构。办公楼共计4层，首层层高6m，并在3m高处局部设有夹层，二至四层为标准层，标准层层高4.5m。该办公楼由南、北两座矩形平面的建筑物组成，通过钢结构的连廊将两栋办公楼连接在一起，同时在两栋楼之间设有一个阶梯报告厅。本次评估的估价时点为2015年4月。

 

5.2　土地重置成本的评估

在深圳市房地产权登记中心数据库中查找到本办公楼的登记信息，根据宗地号信息（也可按照建筑楼栋编码或者建筑物坐标等信息）将其在ArcGIS软件中进行定位，图2中所示的淡蓝色高亮点显示的位置即为本工程的位置。利用工具“值提取至点”可从地价分布图中提取得到该点对应的标准市场地价为5672元。本工程的总建筑面积15084m²，总用地面积8927.06m²，则容积率为1.69，同时该工程的宗地使用终止日期为2044年11月，算至估价时点的土地剩余年限m1约29.5年。依据公式（1）和（2a）计算得到该块土地的剩余年期修正系数和容积率修正系数分别为0.90和1.066，因此本工程的土地重置价格评估价为LP=5729×0.90×1.066=5496.4元。

图2 土地标准市场地价的提取

5.3　建筑重置成本和折旧的评估

在斯维尔BIM软件中对该建筑进行建模，如图3所示，为了方便展示，隐藏了模型中的基础、钢筋等构件。程序仅提供了常见构件的模型，而钢结构构件、玻璃天窗等构件需通过自定义构件来进行建模，可同样的挂接做法并输出工程量。对于构造柱、圈梁、构造钢筋等满足结构构造要求的构件则可由程序自动生成并输出工程量。将生成的工程量清单导入斯维尔计价软件（图4）中，套取子定额并组价，所采用的信息价为2015年4月份公布的深圳市造价站公布的价格。在进行取费后，所得到的建筑物重置成本评估价为32314971.30元，总的建筑面积为15084m²，则重置成本单方价格为2142.33元。

图3 办公楼三维BIM模型

图4 计价软件中建筑重置成本的测算

在根据式（3）计算折旧时，可将计价文件导入EXCEL，再根据BIM模型的折旧信息对每个清单中的构件进行折旧额的计算，不同类型的构件计算所采用的折旧参数如表1所示。汇总所得的结果为分部分项工程的贬损值总额，将其从分部分项工程费中扣除后再进行取费，取费后的结果与重置成本的差值为建筑最终的折旧。按此方法所得的折旧为3049524.96元，合单方折旧额202.10元。

 

5.4　总成本的评估

在测算出土地重置成本和建筑重置成本及其折旧后，经广泛的调研和分析数据确定其他各项成本的费率，再计算出总的评估价，计算过程如下：

●土地重置成本L=5496.4元/m2，建筑重置成本C=2142.3元/m²；

●管理费用：（土地重置价格+建筑重置价格）×2%=（L+C）×2%=152.8元/m²；

●专业费用：建筑重置价格×6%=C×6%=128.5元/m²；

●投资利息：（L+C+管理费用+专业费用）×5.35%/2=211.9元/m²（2015年1年期贷款利率5.35%，开发周期取为1年，假设资金均匀投入）；

●开发利润：（L+C+管理费用+专业费用）×25%=1980元/m²；

●销售税费：销售价格Ps×（销售费用3%+销售税费5.65%）=0.0865Ps；

●销售价格：Ps=（L+C+管理费用+专业费用+投资利息+开发利润+0.0865Ps），解得Ps=10111.9/（1-0.0865）=11069.4元/m²；

●最终评估价格：P=11069.4-折旧D=10867.3元/m²。经过与该地区同类型办公楼当期销售价格对比，附近办公楼销售价格在10000～15000元/m²之间，评估结果与市场交易信息基本吻合。

 

 

本文将GIS和BIM技术引入到房地产成本评估中，在房地分估的路径下，利用GIS和BIM分别对土地重置成本和建筑重置成本及其折旧进行了测算，评估过程高效快速，流程清晰，实现了评估工作的信息化和智能化，评估结果能客观的反映市场交易水平，具有较好的精度。随着GIS和BIM技术的发展和推广，它们在房地产、建筑工程等领域的应用将越来越广泛，本文将有助于找出一条房地产估价的新思路和新方法。

 

 

 

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